曾经一房难求，以至购房者需通宵排队的楼市繁荣和喧嚣，如今早已被低迷的成交和冷清的人气所取代。即便楼市新政实施后，楼市依然未见显著回暖。

从繁荣到冷清，从喧哗到沉寂，是什么让一切转变如此之快？

我们可以将这一切归咎于房价泡沫破裂后，原先的购房大军转入观望；

也可以将这一切归咎于全球楼市不景气，改变了我国购房者的心理预期；

还可以将这一切归咎于开发商与购房者相互博弈，彼此互不让步、僵持不下……

其实，我们最应当归咎的是居民购买力的下降速度实在太快、太猛，以至于即便富人，如今也难以在房市上一掷千金。

富人组成的“购房团”、“炒房团”，以及一夜暴富的诸如煤老板们，曾是楼市繁荣的生力军。

他们动辄大片楼盘通吃的强劲购买力，不仅加剧了楼市的供求失衡，也快速推高着房价，以至于房价陡峭的上涨斜率更引来了居民的抢购潮。

然而，美国次贷危机引发的全球金融危机改变了一切。仅仅一年不到的时间，人们发现，从钢铁、石油到煤炭，再到农产品和有色金属，我们所能想到的大宗商品价格，如今都以水银泻地般的速度快速跌落。

煤老板们自然风光不再，从事大宗商品生产或投资的其他老板们，如今钱袋也快速缩水。

没有了暴富资源的支撑，富人们不仅不再是楼市出手阔绰的强大需求者，反而成了大肆抛售手中楼盘的楼市供给者。

居民的购买力又怎样呢？

始自去年10月、迄今高达72.8%的股市大跌，不仅使居民的账面资产急剧缩水、财产性收入增长成竹篮打水，也击碎了很多居民原先的购房计划和梦想。

而经济增长速度放缓，企业利润增速的不断下滑，以及由此而来的“减薪潮”，在带来企业员工收入减少的同时，也在悄然改变着他们的收入预期和消费行为。

居民购买力的急速下降，对普通商品住宅市场打击最大。可以佐证的是，在京城楼市整体持续低迷的市道中，普通商品住宅受影响最大，供应量明显下滑。

现在，一边是依然高耸的房价，一边是快速下降的居民购买力；

一边是依然怀念以往多高的房价都有人买、幻想楼市盛景很快梅开二度的开发商们，一边是望楼兴叹、钱袋干瘪、期待着楼价能与购买力接近甚至接轨的居民。

这两股力量间的期望、想法和行为之间的差距是如此之大，以至整个楼市不得不以僵局维持着。

面对僵局，楼市救市政策蜂拥而出。在18个城市地方政府接连出台房地产救市政策后，中央政府也终于出手。

财政部规定，从2008年11月1日起，对个人首次购90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；

对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

对个人销售住房暂免征收土地增值税；

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

紧随财政部之后，央行决定将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；

最低首付款比例调整为20%；

同时下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。

从目前看，救市政策确实在降低居民购房成本的同时，对提高居民购买力有一定帮助，部分原本就拥有购买力的居民可能因为政策的刺激而加速释放购房需求，楼市成交有望小幅放量。

但就大部分居民而言，政策给予的优惠与其目前自身的购买力之间，依然存在着不小的差距。

从当前居民购买力现状和今后经济的发展趋势看，在自住型购房需求已接近饱和，改善型住房需求成为房市新需求的中坚后，要拯救楼市，必须将根本点放在如何采取措施增加居民收入、提高居民购买力上。

自住型购房需求是房市中最刚性的需求，这部分需求曾经推动了房市的大牛市；

改善型住房需求较之自住型购房需求，其释放的力度和释放的迫切性，事实上更与居民的购买力密切有关。

如果救市政策无法让居民的购买力得以改善和提升，那么，在开发商不愿痛快降低房价的前提下，房市的僵局将很难打破。（徐绍峰）